Acheter à Marrakech en tant qu’Étranger : Le Guide Complet 2026

Pourquoi Marrakech attire les investisseurs étrangers ?

Marrakech séduit chaque année des milliers d’acheteurs étrangers, qu’ils soient Européens, Américains, Moyen-Orientaux ou Africains. Avec un tourisme record en 2025 — la ville a été classée 8e meilleure destination mondiale par TripAdvisor — et l’organisation de la Coupe du Monde 2030 aux côtés de l’Espagne et du Portugal, la ville ocre confirme son statut de place forte de l’immobilier international.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : un rendement locatif moyen de 7,08 % à Marrakech, pouvant atteindre 8,38 % dans les zones les plus touristiques (source : Global Property Guide, Q1 2025). Un niveau de rentabilité rare en Europe, qui explique l’engouement des investisseurs.

Mais avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre le cadre légal marocain. Voici tout ce que vous devez savoir.

Les étrangers peuvent-ils acheter librement au Maroc ?

La réponse est oui, avec une restriction majeure.

Le Dahir de 1915, toujours en vigueur, autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers au Maroc sans aucune condition de résidence ni nationalité. Vous pouvez acheter :

• Un appartement (neuf ou ancien)
• Une villa
• Un riad
• Un terrain à bâtir (en zone urbaine)
• Un local commercial

En revanche, les étrangers ne peuvent PAS acheter de terres agricoles. Cette restriction est ferme et ne souffre d’aucune exception. Si vous envisagez un projet en zone rurale, vous devrez créer une société de droit marocain, ce qui implique un montage juridique spécifique.

Les 6 étapes pour acheter à Marrakech

1. Définir votre budget et votre projet

Avant toute visite, clarifiez vos objectifs : résidence secondaire, investissement locatif, ou future résidence principale ? Chaque usage dicte un quartier, un type de bien et un budget différent.

Pour un investissement locatif, par exemple, privilégiez les quartiers centraux comme Guéliz ou la Médina, où la demande locative est forte toute l’année. Pour une résidence de prestige, orientez-vous vers la Palmeraie ou l’Hivernage.

N’oubliez pas d’intégrer environ 8 à 10 % de frais annexes au prix d’achat (voir notre article dédié : « Frais et Taxes Immobiliers à Marrakech : Le Budget Complet »).

2. Chercher le bien idéal

Faites appel à une agence immobilière locale de confiance comme OM PRESTIGE, qui connaît le marché, les quartiers, et peut vous présenter des biens correspondant à vos critères. Évitez les annonces non vérifiées qui pullulent sur les réseaux sociaux.

L’agence vous accompagnera dans les visites et vous aidera à évaluer le juste prix. Consultez notre sélection de biens à vendre sur notre page Acheter à Marrakech.

nos biens à vendre

3. Signer un compromis de vente

Une fois le bien trouvé, vous signez un compromis de vente — appelé « promesse de vente » au Maroc — qui engage les deux parties. Ce document précise :

• Le prix de vente convenu
• Les conditions suspensives (obtention d’un prêt, par exemple)
• Le délai de réalisation de la vente définitive
• Le montant du dépôt de garantie (généralement 10 % du prix)

Le dépôt de garantie est versé chez le notaire et reste consigné jusqu’à la finalisation de la vente.

4. Passer par le notaire et la Conservation Foncière

Au Maroc, le notaire est un officier public obligatoire pour toute transaction immobilière. C’est lui qui :

• Vérifie le titre de propriété (RDPI — Réquisition de Propriété Dérogatoire à l’Inscription)
• S’assure que le bien est libre de toute hypothèque ou servitude
• Calcule et perçoit les droits d’enregistrement pour le compte de l’État
• Rédige l’acte de vente définitif

La Conservation Foncière, quant à elle, inscrit le changement de propriétaire au registre foncier. Cette étape est cruciale : c’est elle qui officialise votre titre de propriété.

5. Payer les frais et taxes

Les frais d’acquisition représentent environ 8 à 10 % du prix d’achat et comprennent :

• Les droits d’enregistrement (environ 6 %)
• Les honoraires du notaire (environ 0,5 % à 1 %)
• Les frais de conservation foncière (environ 1 %)
• Les honoraires d’agence (généralement 3 %, souvent à la charge du vendeur)

6. Obtenir votre titre de propriété

Après l’enregistrement et l’inscription à la Conservation Foncière, vous recevez votre titre foncier définitif. Vous êtes officiellement propriétaire à Marrakech.

Le délai total de la procédure, du compromis au titre définitif, est généralement de 2 à 4 mois.

Fiscalité : ce que l’acheteur étranger doit savoir

Pendant la détention

• Taxe d’habitation (Taxe de Services Communaux) : calculée sur la valeur locative, elle varie de 10,5 % à 30 % de la valeur locative annuelle selon la commune. À Marrakech, comptez environ 1 à 2 mois de loyer par an.
• Taxe de Propriété Bâtie (Taxe Urbaine) : pour les biens non occupés à titre de résidence principale, représente environ 0,1 % de la valeur vénale.

À la revente

La plus-value immobilière est soumise à la TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) :

• Taux de 20 % sur la plus-value nette
• Abattement de 25 % par an à partir de la 6e année de détention
• Exonération totale après 10 ans de détention
• Exonération totale pour la vente de la résidence principale (sous conditions)

Sur les revenus locatifs

Si vous louez votre bien, les revenus sont imposables au Maroc. Vous pouvez opter pour le régime du forfait (plus simple) ou le régime réel (déduction des charges). Il existe des conventions fiscales entre le Maroc et de nombreux pays (France, Belgique, Espagne, etc.) pour éviter la double imposition.

Pièges à éviter

1. Acheter sans vérifier le titre foncier : exigez toujours un RDPI à jour avant de signer quoi que ce soit.
2. Sous-estimer les frais annexes : intégrez 10 % de frais dans votre budget.
3. Négliger l’emplacement : un bien mal situé sera difficile à louer ou à revendre.
4. Acheter un riad sans expertise technique préalable : les frais de rénovation peuvent exploser (voir notre article « Rénovation de Riad à Marrakech : Guide Complet »).
5. Ignorer la fiscalité de votre pays d’origine : déclarez vos revenus locatifs conformément aux conventions fiscales.

Pourquoi passer par OM PRESTIGE ?

Avec plus de 10 ans d’expérience sur le marché immobilier de Marrakech, notre agence vous accompagne à chaque étape :

• Recherche de biens correspondant à vos critères
• Négociation du prix
• Coordination avec le notaire
• Suivi de la procédure jusqu’au titre de propriété
• Gestion locative si vous souhaitez rentabiliser votre bien

Contactez Sabrina, notre directrice d’agence, au +212 6 38 62 39 29 ou par email à contact@omprestige-realestate.com.

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