Frais d’Achat Immobilier à Marrakech : Budget Complet 2026

Le prix affiché n’est que la partie visible de l’iceberg

Beaucoup d’acheteurs, particulièrement les primo-accédants et les étrangers, découvrent trop tard qu’un achat immobilier au Maroc s’accompagne de frais substantiels. Ces frais représentent généralement 8 à 10 % du prix d’achat. Sur un bien à 2 000 000 MAD, cela signifie un budget supplémentaire de 160 000 à 200 000 MAD.

Voici le détail complet pour que vous puissiez budgéter sereinement votre projet.

Les frais obligatoires à l’achat

Les droits d’enregistrement (environ 6 %)

C’est le poste le plus important. Les droits d’enregistrement sont perçus par l’État marocain lors de chaque mutation immobilière. Le taux standard est de 6 % du prix de vente déclaré dans l’acte.

Cas particuliers :

• Achat d’un bien neuf directement auprès d’un promoteur : les droits d’enregistrement sont réduits à environ 4 %.
• Logement social (conditions spécifiques de superficie et de prix) : taux réduit.

Important : si vous achetez un bien neuf, privilégiez l’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), qui offre des avantages fiscaux.

Les honoraires du notaire (0,5 % à 1 %)

Au Maroc, le passage par un notaire est obligatoire. Ses honoraires sont réglementés et calculés selon un barème dégressif en fonction du prix de vente :

• Jusqu’à 500 000 MAD : environ 1 %
• De 500 000 à 1 000 000 MAD : environ 0,75 %
• Au-delà de 1 000 000 MAD : environ 0,5 %

Sur un bien à 2 000 000 MAD, comptez environ 15 000 à 20 000 MAD d’honoraires de notaire.

Les frais de conservation foncière (environ 1 %)

L’inscription à la Conservation Foncière est indispensable pour officialiser votre titre de propriété. Les frais sont d’environ 1 % du prix de vente, avec un minimum forfaitaire pour les petites transactions.

La commission d’agence (environ 3 %)

Si vous passez par une agence immobilière, les honoraires sont généralement de 3 % du prix de vente. Au Maroc, cette commission est traditionnellement à la charge du vendeur, mais cela peut varier selon la négociation. Vérifiez ce point avant de signer.

Tableau récapitulatif des frais d’acquisition

La fiscalité pendant la détention du bien

La taxe de services communaux (taxe d’habitation)

C’est l’équivalent marocain de la taxe d’habitation française. Elle est due chaque année par l’occupant du bien (propriétaire ou locataire). Son montant varie de 10,5 % à 30 % de la valeur locative annuelle selon la commune.

À Marrakech, pour un appartement dont le loyer théorique annuel est de 120 000 MAD, comptez environ 12 000 à 18 000 MAD de taxe par an.

La taxe urbaine (Taxe de Propriété Bâtie)

Cette taxe est due par le propriétaire, sauf s’il occupe le bien à titre de résidence principale. Pour les résidences secondaires et les biens mis en location, elle est calculée à environ 0,1 % de la valeur vénale du bien.

Pour un bien évalué à 2 000 000 MAD, la taxe urbaine annuelle serait d’environ 2 000 MAD.

La taxe sur les ordures ménagères

Taxe modique, généralement inférieure à 1 000 MAD par an, incluse dans la taxe de services communaux.

La fiscalité à la revente : la TPI

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) s’applique lors de la revente d’un bien. Voici ce qu’il faut savoir :

• Taux : 20 % sur la plus-value nette (prix de vente — prix d’achat — frais justifiés)
• Abattement progressif : 25 % par an à partir de la 6e année de détention
• Exonération totale : après 10 ans de détention
• Résidence principale : exonération totale (quelle que soit la durée), sous réserve d’y avoir habité au moins 8 ans

Exemple concret : vous achetez un bien 2 000 000 MAD et le revendez 3 000 000 MAD après 7 ans.

• Plus-value brute : 1 000 000 MAD
• Abattement (2 années au-delà de 5 ans) : 2 × 25 % = 50 %
• Plus-value imposable : 500 000 MAD
• TPI due : 500 000 × 20 % = 100 000 MAD

La fiscalité des revenus locatifs

Si vous mettez votre bien en location, vos revenus locatifs sont imposables au Maroc. Deux régimes sont possibles :

Le régime du forfait

Le plus simple pour les petits revenus locatifs. Vous êtes imposé sur 40 % du revenu brut (abattement forfaitaire de 60 % pour charges). Ce régime est réservé aux propriétaires dont le revenu locatif annuel ne dépasse pas 120 000 MAD.

Le régime réel

Obligatoire au-delà de 120 000 MAD de revenus annuels. Vous déclarez vos revenus bruts et déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.). Ce régime est généralement plus avantageux si vous avez des charges importantes.

Le taux d’imposition suit le barème progressif de l’IR marocain (de 0 % à 38 % selon les tranches).

Pour un investisseur étranger, vérifiez la convention fiscale entre le Maroc et votre pays de résidence pour éviter la double imposition.

Bon à savoir pour les acheteurs étrangers

1. Conventions de non-double imposition : le Maroc a signé des conventions fiscales avec une cinquantaine de pays dont la France, la Belgique, l’Espagne, le Canada et les Émirats Arabes Unis.
2. Rachat de dirhams : si vous vendez votre bien et souhaitez rapatrier vos fonds à l’étranger, vous devez pouvoir justifier l’origine des fonds investis (entrée des devises via un compte en dirhams convertibles).
3. Succession : la loi marocaine s’applique aux biens situés au Maroc. Il est fortement recommandé de rédiger un testament et de consulter un notaire spécialisé.

En résumé

Un achat immobilier à Marrakech implique un budget global d’environ 108 % du prix affiché (prix + frais). Prévoyez large et n’oubliez pas la fiscalité annuelle et celle à la revente. Un bon accompagnement par une agence comme OM PRESTIGE vous permettra d’anticiper tous ces frais et d’optimiser votre investissement.

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